Terrafina inicia transición a internalización, pero no del modo de sus planes iniciales

20 de sep. (Axis negocios) -- Terrafina inició 2024 con un objetivo en mente: internalizar sus servicios de asesoría, algo que de una u otra manera está por suceder en el último tercio del año y tras una guerra de ofertas por adquirir este fideicomiso de inversión en bienes raíces, uno de los más importantes entre los que se especializan en inmuebles industriales, que ganó Fibra Prologis.

     El fideicomiso y PGIM Real Estate, su administrador de origen estadounidense, firmaron un contrato de transición de servicios, para llevar a cabo una transición ordenada de los servicios aún a cargo de PGIM a TF Administradora, una subsidiaria de Terrafina.

     Con la firma de este contrato, “la relación de PGIM con Terrafina se limitará a la prestación de los servicios de transición establecidos. . . los cuales se espera que concluyan el 1 de enero de 2025, salvo que la subsidiaria solicite razonablemente una prórroga de su terminación”, indicó el fideicomiso en un comunicado.

     Como contraprestación por la transición de los servicios proporcionados a Terrafina, la comisión a pagar para el cuarto trimestre de 2024 a favor de PGIM será igual a la comisión trimestral de asesoría que PGIM hubiera percibido bajo el contrato de asesoría.

     Además, PGIM también tendrá derecho a una comisión discrecional por éxito si cumple con ciertos periodos de transición.

     Ello implica que la relación entre ambas partes, que data de 2013 y que ponía a PGIM a cargo de la administración, operaciones, relaciones, sistemas, datos, contratos y documentación de Terrafina, llegó a su fin.

     La internalización de los servicios de asesoría estaba en los planes de Terrafina desde principios de este año, un camino que ha tomado otras fibras en el mercado mexicano con el objetivo de mejorar su administración.

     Dichos planes fueron incluso motivo de una confrontación con PGIM, quien en su momento dijo haber sido marginado en la decisión, e incluso Enrique Lavín Treviño, hasta entonces representante del asesor externo en el comité técnico del fideicomiso, renunció a su asiento en el órgano de gobierno para evitar un posible conflicto de interés.

     La decisión --antes ejecutada por fibras como Storage y Fibra Uno, este último el mayor fideicomiso de bienes raíces listado en el mercado mexicano-- causó opiniones divididas entre los analistas, aunque para Terrafina representaba la oportunidad de obtener ahorros entre seis y ocho millones de dólares en gastos de ventas y administrativos, en incluso preveía su ejecución en un plazo de tres meses una vez obtenido el respaldo de sus accionistas.

     No obstante, los planes originales del fideicomiso fueron alterados con la propuesta de adquisición presentada a finales de febrero por su competidor Fibra Prologis, la cual fue el inicio de una puja a la que se sumaron cinco competidores más y que se prolongó por más de medio año, en busca de convertirse en el principal --o de los principales, dependiendo del postor-- fideicomiso industrial del país una vez sumados los activos de Terrafina.

     “Efectivamente la internalización era lo primero que queríamos hacer, es con lo que empezamos. Pero para beneficio de los tenedores [de CBFIs] no podemos ahorita ir a una internalización por varios motivos”, dijo en entrevista en abril el entonces director general de Terrafina, Alberto Chretin. “[La internalización] si bien era lo más importante, hoy por hoy está en el asiento de atrás hasta que no se materialicen las OPAs [ofertas públicas de adquisición] entonces por eso no vamos a convocar a una asamblea para voto hasta que no avance el proceso”.

     Fue en agosto cuando la disputa finalizó con la aceptación, por parte de más de 77% de los dueños de Terrafina, de la oferta hecha por Fibra Prologis, por sobre propuestas de los fideicomisos Fibra Uno, Fibra Macquarie y Fibra Mty, además del fondo estadounidense Blackstone y un sexto postor cuyo nombre nunca fue revelado.

     Se espera que Fibra Prologis adquiera más de 95% de los CBFIs de Terrafina en circulación para llevar a cabo su desliste de la BMV y cancelar su registro en el Registro Nacional de Valores, y tras ello Terrafina será considerado un fideicomiso subsidiario de Fibra Prologis.

Más sobre Terrafina:

Aceptación de oferta por dueños de Terrafina abre nuevas dudas para Fibra Prologis

Ibarzabal, director de Fibra Prologis, asume dirección general de Terrafina

Terrafina renueva y reduce comité tras adquisición por Fibra Prologis